임차인 A씨는 은행에서 전세대출의 기한 연장을 신청하던 중 전세대출 취급 당시 임차주택에 신탁등기가 설정되어 있었는데, 임대차계약에 대한 수탁자(신탁회사) 및 우선 수익자(금융회사)의 사전 동의서가 누락됐다는 사실이 확인되어 기한 연장이 곤란하다는 은행 직원의 답변을 듣고 금융감독원에 민원을 제기했다.
8일 금감원은 민원을 토대로 은행의 전세대출과 주택담보대출 이용시 유의사항을 안내했다.
먼저 전세대출을 받을 때 임차 주택이 신탁등기가 설정되어 있으면, 신탁회사의 동의 여부 등 대출요건을 반드시 확인해야 한다.
주택 원소유자(위탁자)가 주택을 신탁회사에 신탁하는 경우 주택의 소유권은 신탁회사로 이전된다. 동 주택을 임차하고자 할 때 임대차계약에 대한 신탁회사 및 우선 수익자(금융회사)의 동의를 받아야 전세사기 피해를 예방할 수 있다.
신탁등기된 주택을 임차하는 경우, 대출 실행일에 신탁등기를 말소하는 조건으로 전세금안심대출(주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증금 반환 보증부 전세대출)을 받을 수 있다. 단, 대출실행 시점에 신탁등기 말소가 이뤄지지 않은 경우, 기한 이익이 상실되어 보증사고로 간주될 수도 있다.
주택담보대출(이하 주담대) 금리는 기준금리에 연동되므로 대출신청시 조회한 금리와 대출실행일 적용금리가 다를 수 있음을 유념해야 한다.
또, 대출 신청이 특정 기간에 집중되는 경우, 업무처리 지연 등으로 대출 실행일까지 예상보다 오랜 시일이 걸릴 수도 있는 만큼, 충분한 시간적 여유를 갖고 준비를 하는 것이 바람직하다.
주담대를 받은지 3년 경과 후 상환하는 경우에도 최초 대출금액을 증액했다면, 중도상환수수료가 부과될 수 있다.
만약 금리·만기조건 변경 등과 같이 주요 내용의 변경이 없는 재약정이라면 ‘사실상 동일한 계약’으로 볼 수 있다. 하지만 대출 금액이 기존 대비 증액됐다면, 이는 계약의 주요 내용이 변경된 것이므로 신규 계약에 해당된다.
단, 대출금 증액 시점으로부터 3년이 경과했을 시에는 중도상환수수료가 면제된다.
해외 체류기간 중 대출만기가 도래하는 경우, 만기연장 여부를 미리 확인해야 연체발생·신용도 하락 등 일련의 불이익을 방지할 수 있다.
은행여신거래기본약관에 따르면, 채무자는 이미 신고한 주소·전화번호·이메일 주소 등에 변경이 생긴 때에는 변경 내용을 은행에 지체없이 신고해야 한다.
또, 은행이 채무자가 사전 등록한 이메일 주소로 통지하는 경우 전송이 성공한 때에 도달한 것으로 추정하므로 사용중인 이메일 주소를 반드시 등록해야 한다. [파이낸셜신문=임영빈 기자]
