현대경제연구원은 ‘경제주평’을 발표했다.

중국 부동산 시장 침체 지속

최근 중국 주택가격이 8개월 연속 둔화되는 가운데, 부동산 개발업체의 채무불이행이 증가하는 등 부동산發 리스크 확대 우려가 지속되고 있다. 이에 따라 부동산 시장 위축이 최근 중국정부의 그림자 금융 및 공급과잉 산업 규제 강화 등과 맞물려 중국경제 전반에 걸쳐 직간접적으로 영향을 줄 것으로 우려되면서 은행 등 금융권으로의 리스크 전이 가능성이 확대되고 있다.

중국 부동산 시장의 리스크 점검

주택 수급 상황, PIR, 주택 공실면적, 지방정부의 재정수입 구조, 부동산 대출 등 전반적인 중국 부동산 시장을 점검한 결과는 다음과 같다.

첫째, 주택시장의 수급이 지속 감소하고 있다. 주거용 및 상업용 주택의 신규 착공면적이 2014년 2/4분기 현재 각각 전년대비 -14.5%, 0.2% 증가하고 있을 뿐 아니라, 주거용 신규 판매 면적도 동기간 9.3% 감소하는 등 주택시장 둔화가 지속되고 있다. 지역별로는 북경, 상해 등 4대 직할시의 주거 및 상업용 주택 수급이 동반 감소하는 양상이 지속되고 있다.

둘째, 대도시를 중심으로 소득대비 주택가격 비율이 확대하는 등 부동산 버블 우려가 심화되고 있다. 중국 전체 소득대비 주택가격 비율(PIR)은 지난 2005년 8.9배에서 2013년 7.2배로 소폭 감소했지만 북경, 상해 등 대도시는 오히려 확대되는 등 대도시 중심의 버블이 심화되고 있다.

셋째, 주택 공실면적도 급증하면서 부동산 버블 붕괴 양상이 심화되고 있다. 중국 전체 공실면적 중 주거용 주택 비중은 약 66%로 상업용 23%의 약 3배 수준이 지난 2011년 이후 지속되고 있다. 이에 따라 주거용 주택의 공실면적이 2013년 현재 3역 2,400만 평방미터로 지난 2008년보다 3배 증가하는 등 주택시장 버블 붕괴 우려가 확대하고 있다.

넷째, 지방재정의 과도한 토지매각 수입의존이 지속되는 등 지방정부의 재정 악화도 우려된다. 지방정부의 재정수입 중 토지 사용권 매각 비중이 지난 3년간 평균 약 50%를 차지하는 등 부동산 경기 침체가 지방재정 악화로 파급될 가능성도 커지고 있다.

다섯째, 부동산 부실 대출 확대가 우려된다. 중국의 부동산 정책은 지난 2007년부터 최근까지 규제와 완화를 반복하는 정책 일관성 부족으로 2013년 3월부터 현재까지 북경, 상해, 심천 등 대도시 평균 주택가격 상승률은 20%를 상회하는 등 가격안정화 정책의 실효성이 저하되고 있다.

또한 최근 주택담보대출 잔액이 2014년 1/4분기 현재 약 10조 5,200억 위안으로 2005년 말 약 1조 8,600억 위안보다 6배 증가했으며, 증가율도 2014년 1/4분기 20.4%로 4분기 연속 20%대 증가율이 지속되고 있다.

이에 따라 상업은행의 가계 불량대출 중 부동산 대출비중이 2010년 48.7%에서 2013년 35.3%로 다소 감소하고 있으나, 여전히 30%가 넘는 높은 수준이 지속되고 있다. 종합적으로 평가하면, 중국 부동산 시장은 수급약화, 대도시의 부동산 버블 심화, 주거용 주택의 공실면적 확대, 지방재정 악화 가중, 부동산 부실 대출 확대 등 리스크가 지속적으로 확대될 것으로 예상된다. 이에 따라 부동산 경기 침체 장기화로 투자, 소비 등 중국의 실물경제 회복 지연 양상도 지속될 것으로 우려된다.

향후 중국 부동산 경기 침체 장기화에 따른 중국의 성장 둔화에 대비한 대응책 마련이 필요하다. 첫째, 국내 소비시장 위축에 대비한 리스크 최소화 방안 마련이 필요하다. 둘째, 對中 수출의존도가 높은 산업에 대한 해외 활로 개척 방안도 지속적으로 마련해야 한다. 셋째, 중국 부동산 리스크 확산에 따른 돌발 위험에 대비한 금융시장 안전판도 강화해야 한다. 넷째, 중국 금융경색에 대비해 중국에 진출한 국내 현지 기업에 대한 사전적 지원책 마련이 필요하다.