KIEP “서울 부동산 버블 리스크 높다”... 부동산 안정화 대책 시급

정성훈 기자 | 기사입력 2018/06/05 [16:24]

KIEP “서울 부동산 버블 리스크 높다”... 부동산 안정화 대책 시급

정성훈 기자 | 입력 : 2018/06/05 [16:24]

[파이낸셜신문=정성훈 기자] 한국은 전국 차원에서는 부동산 버블 위험이 낮으나, 서울 등 일부 지역에서 버블 위험이 높은 것으로 나타났다.  

 

따라서 글로벌 부동산 가격의 가파른 상승으로 부동산 버블 위험이 확산됨에 따라 정부와 기업은 부동산 고위험 국가의 금융위기 및 글로벌 금융불안에 대비하여 선제적인 대응전략 마련이 지적됐다. 

 

 한국은 전국 차원에서는 부동산 버블 위험이 낮으나, 서울 등 일부 지역에서 버블 위험이 높은 것으로 대외경제정책연구원은 분석했다. (사진=임권택 기자)

 

5일 대외경제정책연구원(KIEP)은 ‘글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석’ 연구보고서에서 이같은 부동산 버블리스크에 대한 체계적인 점검이 필요하다고 지적했다.

 

보고서에 따르면, 글로벌 금융위기 직후 급락했던 글로벌 부동산 가격이 최근 위기 이전 수준을 넘어설 정도로 가파르게 상승하면서 글로벌 부동산 버블을 우려하는 목소리가 높아지고 있다.

 

경제협력개발기구(OECD)와 국제결제은행(BIS)의 주택가격지수로 산출한 글로벌 부동산 가격지수가 2017년 2/4분기 금융위기 이전의 최고치를 10% 이상 상회했다.

 

최근 주요국의 부동산 가격 급등은 글로벌 금융위기 이후 초저금리 기조가 장기간 지속되는 가운데 주택공급 부진, 대출규제 완화, 경기회복에 따른 수요 증가 등에 기인한 것으로 보인다.

 

보고서는 세계 주요국을 대상으로 부동산 버블이 존재하는지를 주택수익비율(PRR: Price to Rent Ratio), 소득대비 주택가격 비율(PIR: Price to Income Ratio), 가계신용 증가율 등 일반적인 지표와 시계열 방법론을 활용해 분석했다.

 

그 결과, 부동산 버블 위험이 높은 국가는 신흥국 중에서 중국, 콜롬비아, 헝가리, 라트비아, 터키, 슬로바키아 등으로 나타났다. 

 

선진국 중에서는 호주, 오스트리아, 캐나다, 아일랜드, 룩셈부르크, 뉴질랜드, 스웨덴, 이스라엘 등의 주택가격 상승률이 높게 나타났다.  

 

이 중 호주, 캐나다, 뉴질랜드, 스웨덴, 이스라엘은 세 가지 지표 모두에서 높은 위험성을 보였다. 이 5개 국가들은 계량실증분석 결과에서도 동일하게 버블 위험이 높은 국가들로 분류됐다.  

 

한국은 주택가격지수와 PRR, PIR이 2000년대 이후 상당히 안정적인 데다 계량실증분석 결과도 유사해 전국 차원에서는 버블 위험이 낮은 것으로 보고서는 분석했다. 

 

하지만 2016년 한국의 GDP 대비 가계신용은 2015년에 비해 4.7%p 증가하여 중국, 노르웨이와 함께 두드러진 증가세를 보였다.  

 

그리고 도시별 PIR 기준으로 서울은 홍콩, 베이징, 상하이, 시드니, 밴쿠버보다는 낮지만 LA, 런던, 뉴욕, 도쿄, 싱가포르보다는 상당히 높은 것으로 드러났다.  

 

즉 한국은 전국 차원에서는 부동산 버블 위험이 낮으나, 서울 등 일부 지역에서 버블 위험이 높은 것으로 보고서는 판단했다.  

 

각 국가의 부동산 버블(HPB: House Price Bubble)이 금융위기와 어떤 관련이 있는지 국가패널 데이터를 활용해 분석한 결과, HPB가 평균에서 약 1~2 표준편차를 초과하는 수준에서 한 단위 증가할 때 3.6~4.0%의 금융위기 가능성을 증대시키는 것으로 나타났다.

 

한국의 경우 2016년 기준 HPB는 장기추세를 크게 벗어나지 않아 금융위기 가능성은 높지 않은 것으로 보인다. 

 

또, HPB가 외환위기, 재정위기, 인플레이션위기보다는 은행위기, 주식시장 붕괴와 밀접한 관련이 있으며, HPB의 확대가 GDP 성장률 하락과 관련성이 높은 것으로 나타났다.  

 

이어 최근 글로벌 부동산 시장의 위험성을 진단하고 우리나라의 부동산발 위험을 관리하기 위해 과거 부동산발 금융위기 사례를 분석했다. 

 

그 결과, 1990년대 초반의 스웨덴, 핀란드, 일본 사례, 2008년 미국발 글로벌 금융위기 사례 등을 살펴본 결과 최근 글로벌 부동산 시장은 과거에 비해 부동산 버블 위험성이 약하긴 하지만 여전히 존재하는 것으로 보고서는 분석했다.  

 

이는 부동산 버블 형성의 주요 요인 중 금융완화 정책이 과거에 비해 훨씬 공격적으로 시행되며 장기간 지속되고 있기 때문이다.  

 

다만 최근에는 과거에 비해 금융기관 건전성 규제 및 리스크 관리가 강화되고, 자본유출입관리조치가 시행되고 있어 이 요인들이 과도한 버블 위험을 완화하는 것으로 보고서는 분석했다. 

 

지역별로는 과거와 달리 선진국보다 신흥국의 부동산 버블 압력이 더 큰 것으로 나타났다.  

 

이는 전 세계적으로 부동산 가격이 상승세를 보이는 가운데 신흥국이 선진국보다 가파르게 오르고 있기 때문이다. 

 

선진국의 경우 글로벌 금융위기 이후 대폭적인 부동산 가격 하락, 부채 디레버리징이 진행된 반면 신흥국의 경우 이런 과정을 거치지 않고 부동산 가격이 상승하고 가계부채가 꾸준히 증가하고 있다.

 

특히 중국의 경우 단기적으로 부동산 가격 급락에 따른 금융위기 발생 가능성은 낮지만, 부동산 가격의 완만한 조정으로 중국경제의 성장세가 둔화되거나 주택공급 물량이 넘치는 일부 지방 중소도시가 부동산발 금융위기에 처할 가능성은 높다. 

 

이에 따라 보고서는 우선 미국 등 주요국의 통화정책 정상화 방향, 부동산 버블 고위험 국가의 정책 및 시장 상황 등을 면밀히 살펴보고, 부동산의 버블 여부 및 강도를 정기적으로 파악해야 할 것이라 했다.  

 

아울러 부동산 고위험 국가의 금융위기 발생에 대비해 대응방안을 미리 마련해둘 필요가 있다고 지적했다. 

 

또 부동산 고위험 국가뿐만 아니라 이 국가와 경제 의존도가 높은 국가들의 영향에 따른 직간접 충격에도 대비해야 한다고 했다. 

 

마지막으로 글로벌 부동산 시장의 동반 위축에 대비해 컨틴전시 플랜을 마련하고 선진국의 질서정연한 통화정책 정상화를 위해 국제 협력 및 공조를 강화를 지적했다.  

 

보고서는 우리나라 부동산 시장의 버블 리스크에 대해 체계적이고 통합적으로 점검할 수 있는 방법을 마련해야 할 것이라고 지적했다.

 

다음으로, 통화당국은 통화정책 결정 시 금융안정을 위해 인플레이션과 함께 자산가격도 중요하게 고려할 필요가 있다고 제시했다.  

 

부동산 시장 안정화 조치의 경우 부동산 가격 불안 국가의 정책 사례를 참고해 수요, 공급, 리스크 관리 등을 포함하는 종합적인 대책을 강화해 나가야 한다고 했다.  

 

마지막으로 부동산 시장 과열 및 불안이 반복되고 있다는 점에서 주택을 주거의 수단으로 인식하는 인식의 변화가 필요하다고 했다.

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