새해부터 바뀌는 부동산 관련 제도를 알아본다.
 
1월에는 재건축초과이익환수제가 부활하며, 분양권전매 양도세 50%, 신 DTI(총부채상환비율) 등이 시행된다.
 
재건축 초과이익환수제가 두 차례에 걸친 유예기간이 연말로 종료되면서 새해 1월 1일부터 다시 시행된다.
 
재건축초과이익환수는 재건축추진위 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다.
 
1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당된다. 따라서 새해 재건축 사업장은 사업 속도가 느려지고 과열 양상도 다소 진정될 것으로 예상된다.
 
또 세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커진다. 
 
1월 1일 이후 청약조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 즉, 양도차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과된다.
 

▲ 2018년 상반기 시행 예정 부동산 관련 제도 및 법

 
다주택자의 양도세 부담도 커진다. 2주택자는 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는다.
 
양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.
 
새해에는 DTI(총부채상환비율)의 소득·부채 산정방식도 개선된다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상된다.
 
또 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담이 증가할 전망이다.
 
주거복지로드맵의 공급 계획도 내년 상반기중 본격화된다.
 
계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에 관한 규칙 개정과 함께 시행된다.
 
부동산임대업 여신심사도 강화된다.
 
부동산임대업 사업자 대출 시 임대수익의 이자상환비율(RTI·임대소득 대비 이자비용)을 산출, 대출을 심사해 대소득으로 이자비용을 충분히 감당할 수 있는지 따지게 된다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 원활하고 그 이하면 대출액이 줄어든다.
 
하반기(4분기 예정)에는 총체적상환능력비율(이하 DSR) 심사가 시행된다.
 
DSR이 도입되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라, 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하게 되기 때문에 대출이 더 어려워진다.
 
DSR은 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 계산한다. 연 소득 계산식은 신DTI와 같다. 다만 신DTI가 주택담보대출만 보는 것과 달리, DSR은 신용대출 등 모든 대출을 각각의 원리금 상환 방식과 만기에 맞춰 따지기 때문에 종전보다 대출금액이 줄어드는 사람이 많을 전망이다.
 
다만 행정 규제인 신DTI와 달리 DSR은 일단 금융회사들이 대출심사를 할 때 사용하는 관리지표로만 도입된다.
 
이르면 1월 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화된다.
 
아파트 규제 강화로 반사이익을 얻었던 오피스텔도 청약조정대상지역, 투기과열지구에서는 분양권 전매를 금지했다.
 
또, 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양토록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지했다.
 
아울러 규모 300실 이상 오피스텔은 인터넷청약이 의무화된다. 이에 따라 '줄서기'를 통한 경쟁심리 유발, 청약 열기 과대 포장 등도 줄어들 전망이다.