부동산 시장, 신DTI에 한파 우려
부동산 시장, 신DTI에 한파 우려
  • 이유담 기자
  • 승인 2017.11.26 20:36
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임대사업 및 주택‧상업용 시장 위축 , 자영업자‧은퇴자 대출 축소, 전세 갭 투자 등
내년부터 총부채상환비율(DTI)이 강화되고 총체적상환능력비율(DSR)이 도입될 가운데 부동산업계는 시장 한파를 우려하는 것으로 전해졌다.
우선 임대사업용 부동산에 125∼150%의 부동산임대업 이자상환비율(RTI)이 적용되면, 임대사업이 위축되고, 상가·오피스텔 등 상업용 부동산 투자 수요도 감소할 것으로 예상됐다.
이자상환비율은 상업용 부동산 외 일반 주택에도 적용돼 주택 월세가 높지 않다면 입대사업자는 대출에서 제한을 받게 되고 투자수요는 전반적으로 줄어들 수 있다.
또한 다주택자는 원리금 상환에 있어서 대출기간이 15년으로 제한되므로, 이들이 추가적으로 주택을 구매하기 어려운 점도 시장 위축을 야기할 수 있다.
정부는 다주택자의 경우 두 번째 주택담보대출부터 DTI 산정 시 실제 대출기간과 무관하게 대출 기간을 15년까지만 적용하기로 했다.
한편 상가·꼬마빌딩 등 수익형 부동산도 난항을 겪을 것으로 전망됐다.
차주의 대출 한도에서 신용대출까지 고려되면 대출 가능 금액이 줄게 돼, 수익형 부동산 매입이 어려워진다는 분석이다.
DSR 규제에서 연간소득은 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타대출의 이자를 합쳐 나눈 값이다.
상업용 부동산은 상당수가 레버리지 효과를 보는 데 목적이 있다. 하지만 신용대출까지 대출 한도로 고려해야 하는 상황에서, 대출비율을 높이려고 신용을 취급하기는 어렵다.
기존에는 매매가의 상당수를 대출로 충당해 왔지만, 앞으로는 임대료도 고려해 매입 대상을 골라야 한다.
한편 부자들이 대출을 기반으로 건물을 매입해 자녀에게 증여한 뒤 증여세를 낮추는 ‘부담부 증여’도 압박될 것으로 전망됐다.
이번 대출규제와 더불어 금리 인상까지 고려하면, 기존에 대출을 통해 시세차익과 임대수익을 동시에 얻는 투자패턴은 위축될 가능성이 높다.
2019년 이후에는 주택 임대사업자에 대한 임대소득 과세도 본격화될 것이라서, 입대사업은 이제 여유자금‧수익성 등이 확보된 상품이 아니면 시들해질 전망이다.
이와 관련 임대수익률이 비교적 잘 나오는 다가구 및 다세대, 소형 상가 등은 상대적으로 인기를 끌 것으로 예상되고 있다.
한편 일각에서는 이번 대출 규제는 50대 이상 베이비부머 은퇴자와 자영업자들에도 부담이 될 것이라고 보고 있다.
신DTI는 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 연간소득을 상향해준다.
반면 은퇴자 등 미래소득이 없는 사람이나 자영업자들은 대출 받기가 어려워질 수 있다.
또한 전세를 낀 갭투자가 여전할 수 있는 점도 문제다.
8·2대책 이후 전세금액이 높은 주택을 선호하는 갭투자자들이 늘고 있는 가운데, 부족한 대출금을 전세로 충당하는 사례도 적잖게 나타날 수 있다.
정부가 DSR을 계산할 때 기준이 되는 소득은 신(新)DTI와 같은 방식으로 산정하고, 부채는 대출종류나 상환방식에 따라 대출자의 실질적인 상환부담을 반영키로 했다. 이에 전세자금대출은 이자만 반영하기로 확정했다.
부동산업계는 이번 대출 규제와 더불어 금리 상승 여파로 시장에 미치는 영향이 더 클 것으로 내다보고 있다.

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