"강도 약하다" vs "준 투기과열지정 효과" 의견 엇갈려
전문가들은 새 정부의 첫 부동산 대책인 '6·19 대책' 발표로 당분간 시장이 관망세로 돌아설 것으로 예상했다.
투기과열지구 등 강력한 대책은 쓰지 않았지만 청약·대출·재건축 규제 등 투기과열지구에서 쓰이는 규제 카드들을 골고루 들고나오면서 효과의 득실을 따지려는 수요자들이 투자를 멈추고 시장을 지켜볼 공산이 크다.
부동산 전문가들은 전반적으로 이번 대책에 대해 "시장의 예상을 뛰어넘는 강력한 규제는 아니다"라는 평가를 하고 있다. 그러나 '준 투기과열지구' 지정이나 다름 없는 강한 조치라는 상반된 분석도 나온다.
주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "새 정부의 첫 부동산 대책이다 보니 규제 대상을 청약조정지역으로 한정하고 강도도 수위를 조절한 것으로 보인다"며 "규제의 강도가 세진 않지만 일단 이 정부에서 부동산 과열은 그대로 두고 보지 않겠다는 시그널을 준 것으로 해석된다"고 말했다.
김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산연구위원은 "정부가 하반기 이후부터 입주물량 부담이 커지고, 8월에 총부채원리금상환액비율(DSR)를 중심으로 한 가계부채 관리 방안이 나오면 주택시장이 하향 안정될 가능성이 커진다는 점을 염두에 두고 규제 수위를 맞춘 것 같다"고 분석했다.
그는 "주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 강화를 청약조정지역으로 한정한 것도 8월에 발표될 가계부채관리방안이 시장에 미칠 파장을 염두에 둔 것으로 평가된다"고 덧붙였다.
정부는 이번 대책이 효과가 없을 경우 투기과열지구 지정을 검토하겠다며 단계적 규제 강화를 강조하고 있다. 서울 집값 잡기에 역부족이라는 지적에 대한 방어책이다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 부동산수석위원은 "투기과열지구 지정보다는 수위가 낮지만 청약 규제에 이어 대출규제, 재건축 규제까지 추가되면서 청약조정지역은 조합원 지위 양도 규제만 빠진 '준 투기과열지구'나 다름없게 됐다"며 "대출 규제로 돈줄을 죄면서 재건축 규제도 강화한 것이어서 시세차익 목적으로 집을 사거나 분양받는 사람들 입장에선 심리적으로 부담이 될 것"이라고 말했다.
전문가들은 강남 4구는 물론 서울 지역과 광명시 전체의 분양권 전매제한이 입주때까지 금지되면서 청약열기가 한풀 꺾일 것으로 내다봤다.
신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "최근 가계부채 관리 영향으로 중도금 대출 등 집단대출이 원활치 않은데 집단대출에 LTV·DTI까지 적용되면 청약 가수요들의 투자심리가 위축될 수 밖에 없다"며 "분양시장도 눈치 보기에 들어갈 것"이라고 말했다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "그동안 전매가 자유롭게 허용되면서 일반 주택매매 거래량에 비해 분양권 거래량이 비정상적으로 많았다"며 "느슨한 청약제도를 노려 전매차익을 얻으려는 투자수요들이 많이 줄어들 것"이라고 말했다.
박원갑 위원은 "강남의 재건축 단지뿐만 아니라 강북의 뉴타운·재개발 분양시장에도 타격이 있을 것"이라며 "재당첨 금지 등 조항 때문에 인기지역의 아파트만 분양받으려는 쏠림 현상은 더욱 심화할 것"이라고 말했다.
다만 강화되는 전매제한 규제가 대책발표 이후 입주자 모집공고를 하는 단지로 제한되면서 이미 분양이 끝나 분양권 상태에 있는 아파트 단지에는 분양권 거래 수요가 몰리며 반사이익을 볼 가능성이 있다.
지난 11·3대책 이후에도 분양권 전매가 자유로운 단지들은 거래량이 이전보다 더욱 증가했다.
가파르게 상승하던 재건축 단지는 당분간 상승세가 주춤할 것으로 전문가들은 내다봤다.
조합원 지위 양도 금지보다는 강도가 약하지만 재건축 조합원의 분양 가구 수가 1가구로 제한돼 재건축 아파트 몇 가구씩 구입해 차익을 얻으려는 투자수요에 타격을 줄 수 있다.
이미 강남권 재건축 단지는 대책 발표가 예고된 이후 거래가 멈췄고 일부 단지는 3000만∼4000만원 가량 가격이 빠진 상태다.
송파구의 한 중개업소 대표는 "산술적으로 재건축 아파트를 3가구 이상 갖고 있는 사람은 많지 않아 가격이 급락하는 등 문제는 없을 것"이라고 말했다. 그는 "다만 원칙적으로 1가구만 분양받을 수 있고 지분을 2개로 쪼갤 때만 2가구가 가능하다는 의미여서 가수요들은 많이 차단될 것 같다"고 말했다.
강남의 한 중개업소 관계자는 "재건축 투자 심리가 확 꺾이진 않을 것"이라며 "다만 여러 채 보유한 사람들이 매물을 내놓으면 가격 안정에도 도움이 될 것"이라고 말했다.
그러나 이번 대책으로 집값이 당장 하락세로 돌아설지는 미지수다.
서울 집값 상승세의 주범으로 꼽히는 주택 공급 부족 우려, 저금리 등 근본적인 영향이 해소되지 않았기 때문이다.
이남수 팀장은 "앞으로 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 재건축 초과이익환수 시행 등이 변수가 될 수 있을 것"이라며 "다만 재건축 규제로 서울의 주택공급이 중단될 것이라는 우려가 많은데 이러한 부분에 대한 공급 플랜을 명확히 갖고 있지 않으면 정권 후반기에 또다시 가격이 급등할 수 있다"고 말했다.
오히려 하반기부터 늘어나는 입주물량과 가계부채대책, 금리 인상 등의 변수가 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있다고 전문가들은 말한다.
고종완 한국자산관리연구소장은 "이번 대책 자체는 중강도 수준이지만 DSR 조기 도입 등 추가 대책이 예고돼 있고, 그래도 집값이 안잡히면 정부가 투기과열지구 지정, 조세 강화 등 강력한 대책을 내놓을 것"이라며 "올해 하반기부터는 2013년부터 이어온 상승랠리를 마무리하고 한동안 집값이 조정 국면을 맞을 수 있다"고 말했다.
투기과열지구 등 강력한 대책은 쓰지 않았지만 청약·대출·재건축 규제 등 투기과열지구에서 쓰이는 규제 카드들을 골고루 들고나오면서 효과의 득실을 따지려는 수요자들이 투자를 멈추고 시장을 지켜볼 공산이 크다.
부동산 전문가들은 전반적으로 이번 대책에 대해 "시장의 예상을 뛰어넘는 강력한 규제는 아니다"라는 평가를 하고 있다. 그러나 '준 투기과열지구' 지정이나 다름 없는 강한 조치라는 상반된 분석도 나온다.
주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "새 정부의 첫 부동산 대책이다 보니 규제 대상을 청약조정지역으로 한정하고 강도도 수위를 조절한 것으로 보인다"며 "규제의 강도가 세진 않지만 일단 이 정부에서 부동산 과열은 그대로 두고 보지 않겠다는 시그널을 준 것으로 해석된다"고 말했다.
김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산연구위원은 "정부가 하반기 이후부터 입주물량 부담이 커지고, 8월에 총부채원리금상환액비율(DSR)를 중심으로 한 가계부채 관리 방안이 나오면 주택시장이 하향 안정될 가능성이 커진다는 점을 염두에 두고 규제 수위를 맞춘 것 같다"고 분석했다.
그는 "주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 강화를 청약조정지역으로 한정한 것도 8월에 발표될 가계부채관리방안이 시장에 미칠 파장을 염두에 둔 것으로 평가된다"고 덧붙였다.
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국민은행 WM스타자문단 박원갑 부동산수석위원은 "투기과열지구 지정보다는 수위가 낮지만 청약 규제에 이어 대출규제, 재건축 규제까지 추가되면서 청약조정지역은 조합원 지위 양도 규제만 빠진 '준 투기과열지구'나 다름없게 됐다"며 "대출 규제로 돈줄을 죄면서 재건축 규제도 강화한 것이어서 시세차익 목적으로 집을 사거나 분양받는 사람들 입장에선 심리적으로 부담이 될 것"이라고 말했다.
전문가들은 강남 4구는 물론 서울 지역과 광명시 전체의 분양권 전매제한이 입주때까지 금지되면서 청약열기가 한풀 꺾일 것으로 내다봤다.
신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "최근 가계부채 관리 영향으로 중도금 대출 등 집단대출이 원활치 않은데 집단대출에 LTV·DTI까지 적용되면 청약 가수요들의 투자심리가 위축될 수 밖에 없다"며 "분양시장도 눈치 보기에 들어갈 것"이라고 말했다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "그동안 전매가 자유롭게 허용되면서 일반 주택매매 거래량에 비해 분양권 거래량이 비정상적으로 많았다"며 "느슨한 청약제도를 노려 전매차익을 얻으려는 투자수요들이 많이 줄어들 것"이라고 말했다.
박원갑 위원은 "강남의 재건축 단지뿐만 아니라 강북의 뉴타운·재개발 분양시장에도 타격이 있을 것"이라며 "재당첨 금지 등 조항 때문에 인기지역의 아파트만 분양받으려는 쏠림 현상은 더욱 심화할 것"이라고 말했다.
다만 강화되는 전매제한 규제가 대책발표 이후 입주자 모집공고를 하는 단지로 제한되면서 이미 분양이 끝나 분양권 상태에 있는 아파트 단지에는 분양권 거래 수요가 몰리며 반사이익을 볼 가능성이 있다.
지난 11·3대책 이후에도 분양권 전매가 자유로운 단지들은 거래량이 이전보다 더욱 증가했다.
가파르게 상승하던 재건축 단지는 당분간 상승세가 주춤할 것으로 전문가들은 내다봤다.
조합원 지위 양도 금지보다는 강도가 약하지만 재건축 조합원의 분양 가구 수가 1가구로 제한돼 재건축 아파트 몇 가구씩 구입해 차익을 얻으려는 투자수요에 타격을 줄 수 있다.
이미 강남권 재건축 단지는 대책 발표가 예고된 이후 거래가 멈췄고 일부 단지는 3000만∼4000만원 가량 가격이 빠진 상태다.
송파구의 한 중개업소 대표는 "산술적으로 재건축 아파트를 3가구 이상 갖고 있는 사람은 많지 않아 가격이 급락하는 등 문제는 없을 것"이라고 말했다. 그는 "다만 원칙적으로 1가구만 분양받을 수 있고 지분을 2개로 쪼갤 때만 2가구가 가능하다는 의미여서 가수요들은 많이 차단될 것 같다"고 말했다.
강남의 한 중개업소 관계자는 "재건축 투자 심리가 확 꺾이진 않을 것"이라며 "다만 여러 채 보유한 사람들이 매물을 내놓으면 가격 안정에도 도움이 될 것"이라고 말했다.
그러나 이번 대책으로 집값이 당장 하락세로 돌아설지는 미지수다.
서울 집값 상승세의 주범으로 꼽히는 주택 공급 부족 우려, 저금리 등 근본적인 영향이 해소되지 않았기 때문이다.
이남수 팀장은 "앞으로 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 재건축 초과이익환수 시행 등이 변수가 될 수 있을 것"이라며 "다만 재건축 규제로 서울의 주택공급이 중단될 것이라는 우려가 많은데 이러한 부분에 대한 공급 플랜을 명확히 갖고 있지 않으면 정권 후반기에 또다시 가격이 급등할 수 있다"고 말했다.
오히려 하반기부터 늘어나는 입주물량과 가계부채대책, 금리 인상 등의 변수가 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있다고 전문가들은 말한다.
고종완 한국자산관리연구소장은 "이번 대책 자체는 중강도 수준이지만 DSR 조기 도입 등 추가 대책이 예고돼 있고, 그래도 집값이 안잡히면 정부가 투기과열지구 지정, 조세 강화 등 강력한 대책을 내놓을 것"이라며 "올해 하반기부터는 2013년부터 이어온 상승랠리를 마무리하고 한동안 집값이 조정 국면을 맞을 수 있다"고 말했다.
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